FAQ

Per la vendita servono: visura e planimetria catastale aggiornate, atto di provenienza, Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità, certificato di destinazione urbanistica per terreni e pertinenze, dichiarazione di conformità degli impianti quando disponibile. Il punto critico è la doppia conformità: urbanistica (l’immobile deve corrispondere ai titoli edilizi depositati in Comune) e catastale (deve corrispondere alla planimetria registrata in Catasto). Se al rogito emerge una difformità non sanata, il notaio è tenuto a non procedere o a richiedere una garanzia con trattenuta sul prezzo. La criticità più frequente a Roma è il mancato aggiornamento catastale dopo lavori interni anche minori, come lo spostamento di un tramezzo. Un controllo preventivo da parte di un tecnico abilitato evita blocchi della vendita o sconti forzati all’ultimo momento.

Sì, vendere con un mutuo in corso è una situazione del tutto ordinaria. Le strade sono due. Estinzione anticipata contestuale: al rogito una quota del prezzo incassato dall’acquirente viene girata dal notaio direttamente alla banca del venditore per chiudere il debito residuo, con conseguente cancellazione dell’ipoteca. È la procedura standard nella quasi totalità delle compravendite romane. Accollo: l’acquirente subentra nel mutuo del venditore — possibile solo se la banca, dopo istruttoria, accetta la sostituzione del debitore. Nella pratica è raro perché tassi e condizioni del vecchio mutuo difficilmente sono convenienti per il nuovo acquirente. Dalla Legge 40/2007 (Decreto Bersani) sui mutui prima casa non si pagano penali di estinzione anticipata, quindi la prima opzione resta la più semplice, rapida e priva di costi nascosti.

Sul mercato romano l’esclusiva produce mediamente tempi di vendita più brevi e prezzi finali più alti dell’incarico plurimo. La ragione è strutturale: con esclusiva l’agenzia investe risorse reali in marketing professionale — servizio fotografico, virtual tour, posizionamento premium sui portali, campagne mirate per target — perché la commissione al closing è certa. Con incarichi multipli ogni agenzia minimizza l’investimento e l’immobile finisce pubblicato a prezzi diversi su portali diversi, segnalando al mercato un venditore non gestito. Il risultato tipico: annuncio “che invecchia” online, ribassi successivi, percezione di immobile fermo da tempo che giustifica offerte basse. Un’esclusiva ben costruita prevede una clausola di rescissione dopo 60-90 giorni in assenza di visite qualificate, tutelando il venditore senza vincolarlo a un risultato e mantenendo l’agenzia accountable sulle performance reali.

L’incidenza dell’APE sul prezzo è cresciuta sensibilmente dopo le direttive europee “Case Green” e l’introduzione dell’APE cumulativo condominiale. A Roma, due appartamenti dello stesso taglio in classe G e in classe B mostrano un differenziale di prezzo medio del 10-15%, che sale al 18-22% sui tagli oltre i 120 mq, dove i costi di climatizzazione sono determinanti. L’effetto si manifesta su tre livelli: acquirenti che usano la classe come filtro di ricerca eliminando a monte gli immobili energivori, banche che applicano mutui green con TAEG ridotto fino a 0,30% per immobili in classe A o B, incentivi fiscali su riqualificazioni che riducono lo sconto richiesto dall’acquirente. Ignorare l’APE in fase di marketing significa perdere automaticamente visibilità su un’intera fascia di acquirenti, in particolare sotto i 45 anni.

I tempi medi sono diversi per dinamica strutturale dei due mercati. Roma città mostra tempi mediani di 5-7 mesi per il residenziale standard, con punte di 3-4 mesi nei quartieri ad alta domanda (Prati, Trieste, Monteverde Alto, Salario) e oltre 9 mesi nei quartieri periferici con scarsa accessibilità ai trasporti. Pomezia registra tempi più rapidi, 4-6 mesi sul residenziale comune, perché il pubblico è più mirato — famiglie con figli e acquirenti di seconde case sul litorale — e l’offerta meno frammentata. In entrambi i mercati il fattore decisivo non è la zona ma il prezzo di partenza: un immobile prezzato correttamente al lancio vende nei primi 60 giorni; uno sopravvalutato del 10% può restare invenduto oltre l’anno e perdere più valore di quanto avrebbe ceduto con un prezzo corretto dall’inizio.

Sul mercato romano il delta medio tra prezzo di richiesta e prezzo effettivo di rogito si colloca tra il 5% e il 12%, con variazioni legate a tre fattori principali: il tempo di permanenza dell’annuncio online (più resta pubblicato, più si svaluta nella percezione del mercato), l’accuratezza della valutazione iniziale (un prezzo realistico abbatte lo sconto al 2-3%), l’urgenza del venditore (vendite ereditarie, separazioni e trasferimenti lavorativi possono spingere il delta oltre il 15%). Il prezzo di realizzo è il valore che conta davvero per la dichiarazione dei redditi e per il calcolo IMU dell’acquirente. Una valutazione professionale ancorata ai comparabili reali — non ai prezzi richiesti ma ai prezzi effettivamente rogitati negli ultimi 12 mesi nello stesso isolato — riduce il gap, accorcia i tempi e avvicina il risultato alle aspettative del venditore.

Sono tre atti distinti con effetti progressivi. La proposta d’acquisto è una dichiarazione unilaterale dell’acquirente: vincola solo lui finché il venditore non l’accetta, di norma per 7-15 giorni. Si versa una piccola caparra confirmatoria (1-3% del prezzo) che, in caso di accettazione, diventa parte integrante del prezzo. Con l’accettazione, la proposta si trasforma automaticamente in contratto preliminare (compromesso): da quel momento entrambe le parti sono vincolate. Se l’acquirente recede perde la caparra; se recede il venditore deve restituire il doppio. Il rogito notarile è l’atto pubblico finale che trasferisce la proprietà e va trascritto nei registri immobiliari. Il punto delicato è proprio l’accettazione della proposta: molti acquirenti sottovalutano che dal “sì” del venditore non si torna indietro senza conseguenze economiche pesanti.

Su un acquisto da 300.000 € a Roma, le spese accessorie istituzionali variano sensibilmente tra prima e seconda casa. Prima casa da privato: imposta di registro 2% sul valore catastale rivalutato (tipicamente 2.500-4.000 €), imposte fisse ipotecaria e catastale 100 € totali, notaio 2.000-2.800 €, perizia bancaria 250-350 €. Totale parte fiscale-notarile: 4.850-7.250 €. Seconda casa da privato: imposta di registro 9% sul valore catastale rivalutato (10.000-15.000 €), notaio 2.500-3.500 €, perizia identica. Totale: 12.750-18.850 €. Se il venditore è un’impresa costruttrice entro 5 anni dalla fine lavori si applica IVA al 4% (prima casa) o 10% (seconda) sul prezzo dichiarato. Vanno inoltre considerati la provvigione di agenzia, allineata agli usi e alle consuetudini del mercato immobiliare, e gli oneri accessori al mutuo (istruttoria, assicurazione, imposta sostitutiva 0,25%).

Tre clausole sospensive sono imprescindibili e vanno scritte in modo specifico, non generico. Concessione del mutuo: la proposta è subordinata all’erogazione effettiva del finanziamento entro una data certa (di norma 60-90 giorni), con indicazione di importo, durata e tasso massimo accettabili — senza questi parametri la clausola è troppo vaga e il venditore può contestarla. Verifica della conformità urbanistica e catastale: subordina l’efficacia all’esito positivo di una visura tecnica e catastale, da effettuare entro 30 giorni. Liberazione da ipoteche, vincoli e formalità pregiudizievoli alla data del rogito. Una quarta clausola opportuna ma spesso dimenticata è la regolarità degli impianti con dichiarazione di conformità o adeguamento a carico del venditore. Senza queste tutele scritte, l’acquirente rischia di perdere la caparra anche se il blocco dell’operazione dipende da problemi non suoi.

L’agevolazione “prima casa” riduce l’imposta di registro dal 9% al 2% (o l’IVA dal 10% al 4%) sul valore catastale rivalutato, oltre a benefici sulla detrazione interessi del mutuo. I requisiti: l’immobile non deve essere di categoria catastale di lusso (A/1, A/8, A/9), l’acquirente non deve possedere altra casa nello stesso Comune né altra prima casa agevolata in Italia, deve trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dal rogito. La decadenza entro 5 anni è la trappola più frequente: se vendi senza riacquistare un’altra prima casa entro 12 mesi, l’Agenzia delle Entrate richiede la differenza d’imposta (in media 7.000-12.000 € su un immobile da 300.000 €) più sanzione del 30% e interessi. Chi prevede di rivendere a breve dovrebbe valutare se l’agevolazione conviene davvero o se è preferibile rinunciarvi a monte.

Tra compromesso e rogito vanno fatte sei verifiche tecnico-legali, idealmente delegate a un tecnico abilitato e al notaio. Visura ipotecaria ventennale sui registri immobiliari per accertare ipoteche, pignoramenti, sequestri o trascrizioni pregiudizievoli. Visura catastale e planimetria confrontate con lo stato di fatto reale. Conformità urbanistica verificando in Comune titoli edilizi, condoni e SCIA. Regolarità degli impianti elettrico, idraulico e gas con dichiarazioni di conformità ai sensi del DM 37/2008. Certificazione APE valida (validità 10 anni salvo modifiche all’immobile). Regolarità condominiale con liberatoria dell’amministratore sulle spese pregresse e straordinarie deliberate ma non ancora pagate. Saltare anche solo una verifica può costare decine di migliaia di euro: a Roma le difformità urbanistiche emergono in oltre il 40% delle compravendite di immobili anteriori al 2003.

I mutui al 100% (LTV 100%) esistono ma sono accessibili a categorie ben precise. Il Fondo Garanzia Prima Casa Consap copre fino all’80% per under 36 con ISEE sotto 40.000 €, lavoratori autonomi, giovani coppie e famiglie monogenitoriali con figli minori, permettendo alle banche di erogare il 100% perché il rischio sopra l’80% è coperto dallo Stato. Fuori da queste categorie il 100% è raro e quando concesso comporta TAN più alto (di norma +0,30/0,50% rispetto al mutuo standard 80%) e obbligo di una fideiussione bancaria o assicurativa che protegge la banca sulla quota eccedente l’80%, con costo annuo aggiuntivo. Le banche valutano poi il rapporto rata-reddito (massimo 30-35% del netto mensile) e la stabilità contrattuale: contratti a tempo indeterminato sono prerequisiti quasi sempre indispensabili. La fattibilità va sempre verificata con un consulente prima di firmare la proposta d’acquisto.

La cedolare secca è quasi sempre più conveniente, ma non in tutti i casi. Aliquote: 21% sui contratti a canone libero 4+4 e 10% sui contratti a canone concordato 3+2 nei Comuni ad alta tensione abitativa (Roma e Pomezia rientrano). La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e di bollo, e congela il canone alla data del contratto rinunciando agli aggiornamenti ISTAT. Il regime IRPEF ordinario può tornare conveniente per proprietari con reddito complessivo basso (sotto 15.000 € annui, primo scaglione 23%) che possono dedurre il 5% forfettario sul canone e usare detrazioni familiari, oppure per chi ha più immobili in perdita su cui compensare. Con un canone Roma di 1.200 €/mese e reddito proprietario sopra 28.000 €, la cedolare al 21% genera un risparmio fiscale del 30-40% rispetto al regime ordinario. Va valutata caso per caso con il commercialista.

Le quattro tipologie rispondono a esigenze diverse e la scelta condiziona canone, durata e fiscalità. Libero 4+4: canone determinato liberamente tra le parti, durata minima 4 anni con rinnovo automatico per altri 4. È la formula standard per locazioni stabili a Roma. Concordato 3+2: canone calmierato secondo accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini, durata 3 anni più 2 di rinnovo. In cambio del canone più basso il proprietario accede a cedolare secca al 10% e sconto IMU del 25% nei Comuni convenzionati. Transitorio: durata 1-18 mesi, solo per esigenze documentate dell’inquilino o del proprietario. Studenti universitari: 6-36 mesi, riservato a studenti fuori sede iscritti a università nel Comune. La scelta sbagliata espone a contestazioni di nullità: un transitorio senza esigenza reale può essere riqualificato come 4+4 dal giudice.

La cauzione di tre mensilità copre danni minori ma non protegge dalla morosità prolungata: a Roma una procedura di sfratto per morosità richiede 12-18 mesi tra convalida, ufficiale giudiziario e rilascio effettivo, con perdita media di 15-20.000 € tra canoni non incassati e spese legali. Gli strumenti reali sono tre. Screening preventivo dell’inquilino: verifica busta paga (canone non oltre un terzo del netto mensile), contratto di lavoro a tempo indeterminato o equivalente, estratto Centrale Rischi Banca d’Italia, eventuali pendenze al CAI. Garanzia personale di un terzo (genitore, parente) con fideiussione solidale o cumulativa. Polizza assicurativa canone garantito: il proprietario paga 3-5% del canone annuo e l’assicurazione copre fino a 12-18 mesi di morosità più spese legali e ripristino. Quest’ultima è oggi lo strumento più efficace, soprattutto per proprietari con un solo immobile a reddito.

Il deposito cauzionale è regolato dalla Legge 392/1978 articolo 11: massimo tre mensilità del canone, fruttifero di interessi legali a favore dell’inquilino (oggi 2,5% annuo), restituibile al termine del contratto al netto di eventuali danni accertati o canoni residui. Cifre superiori a tre mensilità sono nulle e l’inquilino può chiederne la restituzione immediata. La fideiussione bancaria è una garanzia aggiuntiva e sostitutiva valida, spesso richiesta in alternativa o in aggiunta alla cauzione: copre tipicamente 6-12 mesi di canone più oneri accessori. La fideiussione personale di un terzo (genitore, parente) è la più diffusa nella pratica romana: va sottoscritta in forma scritta, idealmente con specifica indicazione dell’importo massimo garantito e della durata. Attenzione: chiedere contestualmente cauzione massima e fideiussione cumulativa per importi sproporzionati al canone può configurare comportamento abusivo contestabile dall’inquilino.

La locazione transitoria (Legge 431/1998 articolo 5) ha durata da 1 a 18 mesi non rinnovabile e canone determinato liberamente o secondo accordi territoriali. Si applica solo in presenza di esigenze transitorie documentate di una delle due parti: trasferimento lavorativo a tempo determinato, contratti di formazione, esigenze di salute documentate, ristrutturazione dell’abitazione principale, separazione coniugale in attesa di assegnazione. L’esigenza va dichiarata e allegata in originale o copia conforme al contratto: senza documentazione il contratto è nullo o riqualificabile come 4+4 ordinario. Le contestazioni più frequenti riguardano l’uso strumentale del transitorio per evitare la stabilità del 4+4: l’inquilino che dimostri al giudice l’inesistenza dell’esigenza dichiarata (perché il proprietario non ha mai ristrutturato, perché il datore di lavoro non esiste, perché la separazione era già risolta) ottiene la riqualificazione del contratto e il diritto a restare otto anni al canone pattuito.

Il rendimento lordo da locazione di un bilocale è strutturalmente diverso nei due mercati. Pomezia: prezzo medio di acquisto 95.000-140.000 € per un bilocale 50-60 mq in buono stato, canone mensile 600-750 €. Rendimento lordo annuo 6-7,5%. Roma sud (Garbatella, Marconi, Ostiense, San Paolo, Tor Marancia): prezzo medio 220.000-330.000 € per il pari taglio, canone 950-1.250 €. Rendimento lordo 4-5%. Il rendimento netto, dopo IMU, manutenzioni ordinarie, sfittanze fisiologiche (un mese ogni 24 in media), spese amministrative e cedolare al 21%, scende a circa 4,5-5,5% a Pomezia e 2,8-3,5% a Roma sud. Pomezia rende di più in percentuale ma Roma sud offre maggiore liquidabilità in fase di rivendita e plusvalenza mediamente superiore nel medio-lungo termine. La scelta dipende dall’orizzonte: cash flow vs capital gain.

Il rendimento lordo (canone annuo / prezzo d’acquisto × 100) è una metrica fuorviante perché ignora i costi reali di gestione. Il rendimento netto reale si calcola sottraendo al canone annuo cinque voci di costo. IMU sulla seconda casa, mediamente 0,8-1,06% del valore catastale rivalutato (Roma applica aliquota massima sul non locato e ridotta sul locato a canone concordato). Manutenzioni ordinarie e straordinarie: stima realistica 1-1,5% del valore di mercato all’anno su immobili oltre i 30 anni di età. Sfittanze fisiologiche: in media un mese ogni 24, ovvero 4% di canone perso. Spese amministrative non rimborsabili dall’inquilino (parte ordinaria spese condominiali). Tassazione con cedolare 21% o 10% concordato. Su un bilocale Roma da 250.000 € con canone 1.000 €/mese, il lordo è 4,8% e il netto reale scende tipicamente al 2,5-3%. Sopra il 3,5% netto si fa fatica a Roma in zone consolidate.

Il commerciale segue logiche di investimento e non di uso, quindi la valutazione si capovolge. Mentre il residenziale parte dal prezzo al metro quadro di zona, il commerciale parte dal canone reale che l’immobile genera o può generare. La metrica principale è il gross yield: canone annuo lordo diviso prezzo, che a Roma per un negozio di vicinato si colloca tra 6% e 9% (zone semicentrali) e tra 4% e 6% (zone primarie come Centro Storico, Prati, Parioli). Contano poi: vetrina e affaccio (un negozio su strada commerciale principale può valere il doppio dello stesso mq in via secondaria), destinazione d’uso urbanistica (C/1 negozio, C/3 laboratorio, A/10 ufficio non sono interscambiabili senza cambio destinazione), contratto in essere e merito creditizio del conduttore, lunghezza residua del contratto 6+6 che stabilizza il flusso. Il prezzo al mq è un indicatore secondario.

Acquistare in fase di costruzione (cantiere) espone al rischio del fallimento del costruttore prima della consegna. Il legislatore ha previsto due tutele cumulative. Fideiussione bancaria o assicurativa (Decreto Legislativo 122/2005): il costruttore è obbligato a fornire all’acquirente, prima o contestualmente al preliminare, una garanzia pari a tutte le somme versate (acconti, caparre, stati avanzamento). Se il costruttore fallisce o non consegna, l’acquirente escute la fideiussione e recupera quanto pagato. Polizza decennale postuma obbligatoria sul fabbricato per vizi e difformità gravi, durata 10 anni dalla consegna. Articolo 67 del Codice della crisi e dell’insolvenza rafforza la protezione esentando da revocatoria fallimentare gli acquisti destinati ad abitazione principale del compratore o dei suoi parenti entro il terzo grado, purché trascritti nei registri immobiliari. Verificare l’effettivo rilascio della fideiussione prima di firmare è il controllo non negoziabile.

Il prezzo al mq è un effetto, non una causa. Un immobile è di prestigio quando combina almeno quattro elementi strutturali. Localizzazione storica consolidata: Centro Storico, Prati alta, Parioli, Pinciano, Salario, Aventino, Trastevere alto, Trinità dei Monti, Coppedè. Edificio di pregio: stabile d’epoca pre-1940 con elementi originali (portoneria storica, ascensore d’epoca, scaloni in marmo, soffitti decorati), oppure architettura razionalista o contemporanea firmata. Caratteristiche dell’unità: altezza soffitti minimo 3,30 metri, doppio affaccio, esposizione luminosa, presenza di terrazza, balcone storico o giardino privato, parquet originale, pavimenti in marmo, camini funzionanti. Layout e tagli: minimo 120 mq, ingresso indipendente o piano nobile. Categoria catastale A/1, A/8 o A/9 conferma lo status fiscale ma non lo determina. Un immobile di prestigio ben tenuto sopra 1.000.000 € a Roma ha bacino di domanda internazionale e tempi di vendita più lunghi ma offerte più solide.

La plusvalenza è la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto rivalutato (più costi inerenti documentati). È tassata solo se l’immobile viene rivenduto entro 5 anni dall’acquisto e non è stato abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso. Aliquote: si può scegliere tra imposta sostitutiva del 26% applicata direttamente dal notaio al rogito, oppure tassazione IRPEF ordinaria sommata al reddito (può convenire solo a scaglione bassissimo). Tre vie legali per non pagare: trasferire la residenza nell’immobile e renderlo abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso prima della rivendita, attendere il superamento dei 5 anni dall’acquisto, vendere immobili ricevuti per successione (sempre esenti, anche entro 5 anni). Su immobili acquistati da costruzione la rivalutazione del costo storico include anche oneri di urbanizzazione e migliorie documentate.

I due investimenti hanno profili rendimento-rischio opposti. Residenziale a reddito a Roma: rendimenti netti 2,5-3,5%, domanda di affitto strutturale e poco ciclica, sfratti per morosità lunghi e onerosi (12-18 mesi), liquidabilità alta in caso di rivendita, plusvalenza nel medio termine in zone consolidate. Commerciale a reddito: rendimenti netti 4-7%, contratti 6+6 con conduttori solidi che danno stabilità per 12 anni, liquidabilità in rivendita più bassa e ciclica (in fase di crisi i locali sfitti perdono fino al 30%), forte dipendenza dal flusso pedonale e dalle dinamiche dell’e-commerce sui negozi tradizionali. La regola operativa: il residenziale tutela il capitale e produce reddito moderato; il commerciale produce reddito più alto ma richiede selezione rigorosa di location e conduttore. Per investitori al primo immobile a reddito a Roma, il residenziale resta scelta più prudente; il commerciale è razionale a partire dal secondo o terzo immobile in portafoglio per diversificazione.